Ką būtina įvertinti prieš perkant butą nuomai?

Investuotojams nuperkant maždaug trečdalį ir daugiau naujų butų Vilniuje, o būsto kainoms didmiesčiuose per metus pakilus 12–17 proc., butas nuomai daugeliui atrodo kaip patikimiausias kelias į pasyvias pajamas. Vis dėlto „Artea Asset Management“ Investicijų valdymo skyriaus vadovas Regimantas Valentonis pataria prieš perkant pasiskaičiuoti atidžiau: brangstant būstui nuomos pajamingumas traukiasi, kylančios palūkanos didina paskolos kainą, o pats nuomos verslas neretai virsta antru darbu.

Kiek pabrango butai ir kiek jų perkama investicijai?

Nekilnojamojo turto (NT) rinka stabtelėjimo ženklų kol kas nerodo. „Ober-Haus“ duomenimis, rugsėjį butai per metus pabrango:

• Vilniuje – 12,2 proc.;
• Kaune – 16,8 proc.;
• Klaipėdoje – 12,9 proc.

Plėtotojų duomenimis, investicijai šiandien perkamas maždaug kas trečias naujos statybos butas, o kai kuriuose projektuose investuotojai jau yra didžiausia pirkėjų grupė. „Darnu Group“ užsakymu 2026 m. pradžioje atlikta apklausa parodė, kad kas penktas būstą įsigijęs ar planuojantis įsigyti vilnietis jį perka investicijai, o 2024 m. tokių buvo 16 proc.

„Būstas lietuviams – suprantamiausias turtas: jį galima pamatyti, paliesti, o nuomos pajamos atrodo kaip garantuotas atlyginimas kas mėnesį. Tačiau „suprantamas“ dar nereiškia „be rizikos“. Prieš pasirašant sutartį verta sąžiningai atsakyti, iš ko iš tiesų uždirbsite ir kiek tai jums kainuos – ne tik pinigais, bet ir laiku“, – sako R. Valentonis.

Kiek uždirba butas nuomai ir iš kur ta grąža?

NT investuotojas uždirba dviem būdais: iš nuomos pajamų ir iš turto vertės kilimo. Istoriškai šis derinys Lietuvoje buvo sėkmingas. „Artea“ skaičiuojamo Lietuvos investicijų indekso duomenimis, būstas nuomai uždirbo:

• Per pastaruosius 30 metų – vidutiniškai po 13,9 proc. per metus.
• Per pastarąjį dešimtmetį – vidutiniškai po 12,2 proc. per metus.
• 2025 m. – 15,3 proc.

Nuo 2016 m. būsto grąža skaičiuojama įvertinus sąnaudas, kurios sudaro 25 proc. nuomos pajamų.

Tačiau iš 2025 m. grąžos nuomos pajamos sudarė vos apie 3,9 proc. punkto – visa kita buvo kainų kilimas. Kai būstas brangsta greičiau nei nuoma, pajamingumas traukiasi:

• Kaune butai per metus pabrango 16,8 proc., o siūlomos nuomos kainos pakilo tik 5,7 proc.
• Klaipėdoje butai per metus pabrango 12,9 proc., o siūlomos nuomos kainos pakilo tik 5,8 proc.

Koks buto nuomos pajamingumas Vilniuje?

Vilniuje naujo buto kvadratinis metras vidutiniškai kainuoja apie 4 500 eurų, o nuomos kaina siekia apie 16,4 euro už kv. m per mėnesį. Tai reiškia maždaug 4,4 proc. bendrojo pajamingumo, o atskaičiavus mokesčius, priežiūros išlaidas ir tuščius mėnesius grynasis pajamingumas siekia vos daugiau nei 3 proc.

„NT grąža pastaraisiais metais buvo įspūdinga, bet ją daugiausia lėmė kainos, o ne nuoma. Kuo brangiau perkate, tuo labiau lažinatės ne dėl pastovių pajamų, o dėl to, kad kainos kils ir toliau. Ir tai jau yra ne pasyvios pajamos – tai statymas ant rinkos krypties“, – pabrėžia R. Valentonis.

Ar apsimoka pirkti butą nuomai su paskola?

Dalis investuotojų butą perka su banko paskola – ir čia 2026 m. situacija pasikeitė. 6 mėn. EURIBOR nuo sausio pradžios iki spalio pabaigos pakilo nuo 2,1 iki 3 proc. Su įprasta banko marža 150 tūkst. eurų paskolos 25 metams įmoka per 2026 m. išaugo apie 77 eurus per mėnesį (daugiau nei 900 eurų per metus).

Bendra paskolos palūkanų norma, siekianti apie 4,25–5 proc., jau viršija grynąjį nuomos pajamingumą Vilniuje. Paprastai tariant, nuomos pajamų vos užtenka padengti skolinimosi kainą, o skirtumą investuotojas tikisi atsiimti tik iš būsimo kainų kilimo.

„Skolintomis lėšomis pirktas butas – tai svertinė investicija į vieną objektą. Kol kainos kyla, svertas atrodo kaip genialus sprendimas, tačiau jis veikia abiem kryptimis. Jei kainos sustotų ar kryptelėtų žemyn, nuosavas įnašas gali pradėti mažėti ir, kai kuriais atvejais, sparčiai, o paskola ir įkeistas turtas lieka“, – sako R. Valentonis.

Pasak jo, kylančios palūkanos ilgainiui turėtų vėsinti ir pačią rinką: brangesnė skola mažina būsto įperkamumą ir investuotojų apetitą, o kartu – ir tolesnio kainų šuolio tikimybę, kuria šiandien remiasi daugelis skaičiavimų.

Galimos rizikos perkant butą nuomai

R. Valentonio teigimu, NT investuotojai dažnai nepakankamai įvertina kelias rizikas, kurių skaičiuoklėje nesimato.

• Koncentracijos rizika. Butas nuomai dažnai tampa didžiausiu šeimos turtu šalia nuosavo būsto. Todėl didžioji dalis šeimos turto priklauso nuo vienos turto klasės, vieno miesto, o kartais – ir vieno mikrorajono ar net namo.
• Žemas likvidumas. Prireikus pinigų negalėsite parduoti dešimtadalio buto, o pardavimas gali užtrukti mėnesius ir kainuoti nuolaidą.
• Rūpesčiai su nuomininkais. Nuomininkų paieška, sutarčių sudarymas, „tušti“ mėnesiai tarp nuomų, žala turtui ir ginčai – visa tai tiesiogiai mažina grąžą.
• Laiko sąnaudos. Sugedus vandens šildytuvui ar prakiurus vamzdžiui penktadienio vakarą, niekas nepaklaus, ar turite laiko.

„Daugelis skaičiuoja nuomos kainą, bet ne savo valandas. Jei laiką, praleistą su nuomininkais, meistrais ir dokumentais, įvertintume bent minimaliu valandiniu atlygiu, dalies butų nuomai grąža gerokai sumažėtų. Tad tai ne pasyvi investicija, o smulkus verslas – su visais savo rūpesčiais“, – sako R. Valentonis.

Investavimo alternatyvos be nuomininkų

Palyginimui: pasaulio akcijų indeksą FTSE All-World sekantys biržoje prekiaujami investiciniai fondai (ETF) per pastaruosius 12 mėnesių eurais uždirbo apie 18 proc. „Artea“ Lietuvos investicijų indekso duomenimis, pasaulio akcijos (MSCI AC World indeksas) 2025 m. uždirbo 22,9 proc., o per pastarąjį dešimtmetį – vidutiniškai po 12,3 proc. per metus. Tai panaši grąža kaip ir būsto nuomai, tačiau be paskolos, įkeitimo ir nuomininkų.

„Akcijų rinka svyruoja, ir kitais metais vaizdas gali būti visai kitoks. Vis dėlto kai grynasis nuomos pajamingumas Vilniuje sukasi apie 3–4 proc., verta savęs paklausti, ar papildomas pelnas tikrai atperka visą darbą, laiką ir riziką“, – svarsto R. Valentonis.

Pasak jo, investuoti be nuomininkų galima keliais būdais:

• Biržoje prekiaujami investiciniai fondai (ETF) leidžia vienu sprendimu išskaidyti pinigus tarp tūkstančių įmonių skirtingose šalyse ir sektoriuose. Investuoti galima pradedant ir nuo keliasdešimties eurų per mėnesį, o prireikus lėšas atsiimti per kelias dienas, ne per kelis mėnesius.

• III pakopos pensijų fondai tinka ilgalaikiam tikslui, pavyzdžiui, papildomai pensijai. Juose sukauptą turtą valdo profesionalūs valdytojai, o sutartis iki 2024 m. pabaigos sudarę gyventojai dar gali pasinaudoti GPM lengvata.

„Tai nereiškia, kad butas nuomai – bloga idėja. Tačiau tai turėtų būti sąmoningas pasirinkimas, o ne vienintelis žinomas būdas investuoti. Daugeliui protingiau pradėti nuo išskaidyto portfelio, o NT į jį įtraukti tada, kai jis netampa vieninteliu krepšiu“, – apibendrina R. Valentonis.

Svarbu žinoti: pateikiama informacinio pobūdžio informacija negali būti interpretuojama kaip rekomendacija, pasiūlymas ar kvietimas investuoti į UAB „Artea Asset Management“ valdomus fondus ir kitas finansines priemones. Investuodami prisiimate investicinę riziką. Investicijos gali būti ir pelningos, ir nuostolingos, Jūs galite negauti finansinės naudos, prarasti dalį ar net visą investuotą sumą. Investicijų praeities rezultatai negarantuoja ateities rezultatų. Priimant sprendimą investuoti, reikia įvertinti visas su investavimu susijusias rizikas, mokesčius ir susijusius dokumentus.