Būsto rinkos aktyvumas neslopsta: į įperkamumo traukinį – kol dar nevėlu?
Lietuvos būsto rinka nepaiso geopolitinio neapibrėžtumo, kilstelėtų palūkanų normų ar Persijos įlankos konflikto atgarsių namų ūkių piniginėms. Nors, paprastai, vasarą būsto sandorių aktyvumas atslūgsta, šiemet birželis išliko intensyvus. Tiek butų, tiek individualių namų įsigijimų sandorių skaičius per metus pašoko beveik 12 proc. ir dešimtadaliu viršijo pastarojo dešimtmečio šio mėnesio sandorių vidurkį. Nepaisant rekordus pasiekusių būsto pasiūlos rodiklių, kainų augimas neslopsta vis labiau ribodamas būsto įperkamumo galimybes.
Jau pernai rinką suaktyvino nuogąstavimai dėl spartaus būsto brangimo perspektyvų. Europos centriniam bankui apkarpius palūkanų normas pernai prasidėjo klasikinis nekilnojamojo turto rinkos atsigavimo ciklas. Lengvesnė skolų aptarnavimo našta, stabilesnės makroekonominės perspektyvos ir pagerėję gyventojų lūkesčiai suveikė kaip klasikinis paklausos katalizatorius. Be to, suskubti į būsto rinkos traukinį gyventojus paskatino ir nuogąstavimai dėl netvaraus būsto kainų šuolio ateityje. Šį nerimą kaitino į vienus metus sukritusi puokštė prociklinių aplinkybių: žemos palūkanų normos, riboti statybų sektoriaus pajėgumai ir išaugę viešųjų ypač su gynybos projektais susijusių investicijų planai, atsiimtos lėšos iš antros pensijų pakopos ir skolinimosi reikalavimų pirmam būstui įsigyti sušvelninimas.
Tokie lūkesčiai padrąsino veikti ir svarstančius apie būstą investiciniams tikslams. Lietuvos bankas skelbė, kad šių metų pradžioje investicinių būsto sandorių skaičius reikšmingai išaugo ir pasivijo 2021 m. stebėtas rekordines aukštumas, kas trečias būsto sandoris Lietuvoje buvo sudaromas investiciniais tikslais, o Vilniuje ir Kaune šių sandorių dalis siekė net apie 40 proc.
Būstas brangsta gerokai sparčiau nei kyla vidutinės gyventojų pajamos. Registrų centro duomenimis, antrąjį šių metų ketvirtį vidutiniškai Lietuvoje būstas buvo 11 proc. brangesnis nei prieš metus, o naujos statybos būsto kainos per metus pakilo net 18,5 proc. Ober-haus būsto kainų indeksas birželį fiksavo 12,5 proc. metinį augimą. O remiantis Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indekso duomenimis, būstas Lietuvoje per metus pabrango 16 proc. Tuo tarpu atlyginimai, mūsų prognozėmis, šiemet augs vidutiniškai 8,2 proc. Akivaizdu, kad tokie būsto kainų ir pajamų lenktynių rezultatai gyventojams nėra palankūs –būsto įperkamumas prastėja.
Būsto rinkos temperatūrą vėsins besikeičiantys rinkų lūkesčiai dėl infliacijos ir Europos centrinio banko veiksmų. Atsinaujinę kariniai veiksmai, logistikos Hormuzo sąsiauriu trikdžiai, padaryta žala energetikos gavybos ir perdirbimo infrastruktūrai ir neaiški šio konflikto baigtis ir vėl kursto infliacijos rizikas. Finansų rinkos tai žaibiškai įskaičiuoja palūkanų normų ateities sandorių kreives. Auganti paskolų aptarnavimo našta ir aukštesnių palūkanų normų perspektyvos palaipsniui vėsins kreditavimo paklausos plėtrą ir optimizmo perteklių būsto rinkoje.
Atsinaujino rizikos dėl aukštesnės statybų sąnaudų infliacijos. Po infliacijos šoko 2022-2023 m. porą metų stebėjome itin prislopusias statybų sąnaudų infliacijos tendencijas. Pastaraisiais metais kilo tik su darbo jėga susijusios sąnaudos, tuo tarpu, statybinių medžiagų ir komponentų kainų pokyčiai 2024-2025 m. buvo netgi panirę į defliacijos teritoriją.
Šiemet situacija keičiasi tiek dėl ženkliai išaugusios statybų paklausos šalies viduje (dviženkliais tempais auga būsto, negyvenamosios paskirties ir inžinerinių statinių statybos darbų apimtys), tiek energetikos šoko poveikio statybų pramonei ir procesams.
Energetikos nešėjų ir naftos produktų įtaka yra giliai įsisiuvusi į statybų sektoriaus procesus, tad išorinio energetikos šoko poveikiai palaipsniui pasireikš ir Lietuvos statybos sąnaudų elementų kainų tendencijose. Pirmiausia, per logistikos, transportavimo ir technikos eksploatavimo kaštus. Su tam tikrų vėlavimu, per statybinių medžiagų pramonę, kuri yra itin energetiškai intensyvi. Cemento, stiklo, plytų ir kitų medžiagų kainos paprastai jautriai reaguoja į energijos kainų pokyčius. Taipogi, nafta yra svarbi žaliava chemijos pramonei, iš kurios gaunami plastikai ir polimerai. Dėl to energetikos šoko įtaka gana greitai atsispindi tokių produktų kaip vamzdynai, izoliacinės medžiagos ar sandarinimo sprendimai kainose. Galiausiai, energijos kainų augimas veikia ir metalų rinkas.
Nors būsto pirkėjų entuziazmą vėsinančių veiksnių daugėja, rinka demonstruoja stebėtiną atsparumą. Daugelis pirkėjų skuba priimti sprendimus baimindamiesi, kad būsto kainos ir toliau kils, ir skuba įšokti į nuvažiuojantį būsto įperkamumo traukinį. Laimei, šį paklausos antplūdį statytojai pasitiko rekordiniais pasiūlos mastais. Tai padeda amortizuoti spaudimą kainoms, nors gana seklioje Lietuvos rinkoje skirtingų segmentų paklausos ir pasiūlos disbalansai gali lemti netolygią kainų dinamiką.
Antrąjį šių metų pusmetį rinkos aktyvumą turėtų vėsinti spartesnė infliacija, sustiprėję aukštesnių palūkanų normų lūkesčiai ir besitęsiantis išorės neapibrėžtumas, o gausi naujo būsto pasiūla turėtų padėti užtikrinti švelnesnį nusileidimą. Todėl bazinis makroekonominis scenarijus bent jau kol kas neįskaičiuoja reikšmingesnių neigiamų šio būsto bumo pasekmių ekonomikai. Jų išvengti padeda ir atsakingo skolinimosi reikalavimai, gera namų ūkių finansinė būklė, augančios pajamos ir rekordinės finansinės atsargos indėlių pavidalu. Ši atsparumo formulė ištestuota – net ir smarkiai išaugus palūkanų normoms 2023-2024 m. gyventojai demonstravo išskirtinę finansinę drausmę, todėl būsto paskolų kokybė išliko nepriekaištinga.
